Hypotéka - brať či nebrať? Aká fixácia je najvýhodnejšia?
Hypotéka je aktuálne veľmi diskutovanou témou. Úroky rastú, vyhliadky sa zhoršujú. Veľa z nás si preto odôvodnene kladie množstvo otázok s tým súvisiacich. Oplatí sa ešte hypotéka v dnešnej turbulentnej dobe alebo radšej počkať, kým sa situácia upokojí dúfajúc, že sa zlepší? Alebo, ak je hypotéka už zafixovaná, dá sa fixácia zmeniť aj keď ešte neuplynulo celé fixované obdobie?
Tú prvú otázku si kladú tí, ktorí si hľadajú svoje nové bývanie a potrebovali by svoje financovanie podporiť, pričom hypotéka sa javí ako vhodné riešenie. Už teda v akejkoľvek výške. Tú druhú zase tí, pre ktorých slovo hypotéka už nie je neznámy pojem, keďže s ňou už nejaký čas doslova žijú v spoločnej domácnosti. Obyčajne majú aj stále veľmi nízku úrokovú sadzbu z minulosti, pričom fixácia je dohodnutá spravidla na relatívne krátke obdobie, väčšinou 3 roky. A tie ešte neubehli.
Hypotéka očami odborníkov
Odpovede na prvú aj druhú otázku z úvodu nám pomohli dať tí najpovolanejší odborníci, zástupcovia najväčších bánk pôsobiacich na slovenskom trhu, pre ktorých sú hypotéky každodenným chlebíčkom.
Dňa 20.09.2022 sme sa zúčastnili na XIX. ročníku Hypotekárnej konferencie organizovanej lídrom na trhu v sprostredkovaní hypoték na Slovensku, spoločnosťou Finportal, ktorá v oblasti finančného sprostredkovania aktuálne zastrešuje aj našu spoločnosť. Na podujatí sa zúčastnili všetky významné hypotekárne bankové domy na Slovensku ako sú napr. VÚB, SLSP, Prima banka, ČSOB, UniCredit, 365 či mBank. Špeciálnym hosťom bol aj zástupca NBS, ktorý vyhodnocoval súčasnú situáciu s úvermi na bývanie z makroekonomického hľadiska. Na konferencii odzneli nielen hodnotenia minulého či aktuálneho stavu, ale aj prevízie a odhady do budúcna. A to nás všetkých zaujíma asi najviac, nakoľko tam sa nachádzajú aj odpovede na naše vyššie položené otázky.
Aká bude hypotéka zajtrajška?
Analytici všetkých bánk svorne predpokladajú ďalší nárast úrokových sadzieb v čase, a to nielen do konca tohto roka, ale aj na rok budúci. A vzhľadom na stále viac sa prehlbujúce hospodárske problémy v globálnom merítku je predpoklad, že ako inflácia, tak aj úrokové sadzby budú rásť ešte aj niekoľko ďalších rokov po sebe. Nikto síce nemá vešteckú guľu, ale zhoda panovala na tom, že budúci rok sa dá očakávať zvýšenie úrokových sadzieb na hypotékach až na úroveň 4% ročne. A to samozrejme nemusí byť konečné číslo. Hypotéka zajtrajška tak bude s najväčšou pravdepodobnosťou o niečo drahšia ako tá z dneška.
Je hypotéka stále dobrý nápad?
Premietnuté do realitných súvislostí to znamená, že tí ktorí ešte váhajú s nákupom nehnuteľnosti a sú rozhodnutí do toho ísť, mali by sa asi poponáhľať. Odhliadnuc od neustále pokračujúceho rastu cien nehnuteľností (hoci už sa objavujú náznaky jeho spomalenia, ale zatiaľ nie poklesu), úroky na hypotékach momentálne rastú závratným tempom. Ako sa na konferencii vyjadril jeden z rečníkov: Dobre už bolo! Také nízke úrokové sadzby ako sme mali možnosť zažiť v nedávnej minulosti už tak skoro nebudú. Čím skôr si osvojíte myšlienku, že hypotéka je dobrý nápad, tým ju budete mať lacnejšiu. Fixácia je ale odporúčaná na trošku dlhšie obdobie, aspoň na 5 rokov. Na druhej strane, v minulosti sme už zažili aj 6% úrokové sadzby a hypotéka nám nerobila až taký problém, ak sme potrebovali bývať. A to je aj odpoveď na prvú našu otázku.
Dá sa fixácia zmeniť aj predčasne?
Odpoveď na druhú otázku sa skrýva v odporúčaní zástupcov jednotlivých bánk pre tých, ktorým skončí fixácia už čoskoro (o niekoľko mesiacov). Odborníci v tomto prípade radia, aby ste si hypotéku vo svojej banke zafixovali ešte teraz, hoci predčasne, a hneď na dlhšie obdobie, aspoň 5 rokov. Veľmi málo ľudí totiž vie, že aj keď fixácia ešte neuplynula, je možné ju zmeniť. Hoci banky túto možnosť nijako aktívne nepropagujú, danú zmenu reálne umožňujú (spravidla za nejaký administratívny poplatok). Menšou nevýhodou však môže byť, že ak sa vám fixácia zmení, bude to za aktuálnych úrokových sadzieb. A tie sú už o čosi vyššie ako tie, ktoré vám zastropovala posledná fixácia z obdobia superlacných úverov. Tí však, ktorým sa fixácia už chýli ku koncu, sa refixácia už teraz s najväčšou pravdepodobnosťou oplatí. Ak by ste totiž v súčasnosti neurobili nič, tak o pár mesiacov sa vám pôvodná fixácia aj tak skončí a vy budete musieť aj tak prejsť na fixáciu novú. Na tú sa ale už budú vzťahovať úrokové sadzby, ktoré budú platné neskôr - v čase, keď už budú pravdepodobne o čosi vyššie ako teraz. V konečnom dôsledku sa vám preto hypotéka asi skôr predraží oproti možnosti refixovať ju ešte dnes. Všetko však musí mať ekonomický zmysel, preto sa pred samotným rozhodnutím odporúča starostlivo si prepočítať porovnávané varianty.
Ešte výhodnejšie môže byť refinancovanie
Radu odborníci ponúkajú aj pre tých, ktorým pôvodná banka pri novej fixácii nedala tú najvýhodnejšiu ponuku na trhu. V týchto prípadoch zástupcovia bánk odporúčajú využiť skôr refinancovanie. Ide o prípady, kedy sa hypotéka prenáša z jednej banky do druhej, z pôvodnej banky do novej. Aj nová banka bude síce ponúkať už aktuálne úrokové sadzby, tie však budú s najväčšou pravdepodobnosťou nižšie ako sadzby o pár mesiacov neskôr. Nie je tiež vylúčené, a môže to byť naozaj skvelý bonus, ak vám refinancujúca banka preplatí sankčný poplatok za predčasné splatenie vo vašej pôvodnej banke alebo poskytne iný benefit za prenos hypotéky práve k nej.
Niečo vás k téme zaujalo? Máte otázky? Kľudne sa na nás obráťte!
Zavolajte nám na číslo +421 915 730 898 alebo nám napíšte e-mail na office@emporiumproperty.eu a my vám vysvetlíme všetko, čo vás bude zaujímať.
Alebo uprednostňujete skôr osobný kontakt? Žiaden problém. Dohodnite si s nami stretnutie ešte dnes a všetko si preberieme takpovediac naživo.
Veľmi sa na vás tešíme!
Zažite to s nami ...
